Startschuss für XDC Real Estate Explorer: Warum Daten besser sind als Zertifikate

Grund zum Feiern gibt es für right. based on science: Ab sofort ist das  XDC (X-Degree Compatibility) Modell auch zur Berechnung der Klimawirkung von Immobilien einsetzbar. Auf einem Event zu diesem Anlass in Frankfurt am Main sprachen Entwickler*innen, Unterstützer*innen und frühe Nutzer*innen des XDC Modells für Immobilien im vergangenen Monat über dessen Potenziale, erste Erfahrungen im Praxistest und Herausforderungen bei der Umsetzung.

 

Die XDC for Real Estate (XDC4RE) kann simulieren, welche Maßnahmen in welcher Reihenfolge den größten Klimaeffekt im Verhältnis zum eingesetzten Budget haben. Dazu sagt Lars Dittmann, Abteilungsleiter klimaneutraler Gebäudebestand bei Vonovia: „Bei einem großen und granularen Portfolio ist es wichtig, nicht nur Einzelmaßnahmen, sondern eine stimmige Gesamtstrategie zu verfolgen. Eine aggregierte Gradzahl hilft dabei, vorausschauend zu handeln und das Gesamtportfolio zu analysieren.“ Vonovia gehörte zu den ersten Unterstützern bei der Entwicklung des XDC Modells für Immobilien. „Die große Herausforderung ist die Datenverfügbarkeit und deren Interpretation. Wir sprechen nicht nur über Energieausweise für hunderttausende Wohneinheiten. Um den Klimaeffekt zu messen, sind auch Daten über die Verbräuche und den Strommix notwendig. Es ist nicht immer alles überall verfügbar. Dank XDC4RE lässt sich das aber auf das gesamte Portfolio hochskalieren. Über sinnvolle Sanierungsmaßnahmen wird dann vor Ort entschieden.“

 

„Die Datenverfügbarkeit stellt auch für uns eine zentrale Herausforderung dar“, bestätigt Julia Vesenjak, Senior Associate im Real Estate Competence Team von UniCredit. „Bislang werden ‚Green Buildings‘ in der Regel anhand von Nachhaltigkeitszertifikaten definiert. Jetzt stellen wir fest: Eine Zertifizierung bedeutet noch lange nicht automatisch, dass das 1,5-Grad-Ziel erreicht wird. Um das festzustellen, werden aber Daten statt Zertifikaten benötigt. Als Finanzierer haben wir jedoch nicht immer einen einfachen Zugang zu diesen Daten.“ Vesenjak ist überzeugt, dass eine niedrige Grad-Celsius-Konformität in Zukunft über die Vermarktbarkeit einer Immobilie entscheiden wird. „Wird ein bestimmtes Grad-Ziel verfehlt, werden die dafür erforderlichen Investitionen bei Transaktionen als auch bei Finanzierungen zukünftig eingepreist. Manches Asset wird sich dann kaum noch veräußern lassen und zum ‚Stranded Asset‘. Womöglich drohen in Zukunft sogar Vermietungsverbote. Es geht also nicht um ein paar Basispunkte bei der Rendite oder den Finanzierungskosten, sondern um die generelle Zukunftsfähigkeit eines Objekts.“

 

Simon van Zoggel, Director Capital Markets bei Colliers, kann das in Ansätzen bereits jetzt schon erkennen: „Wir sehen die ersten Fälle, in denen kritische Immobilien mit hohen Emissionswerten jetzt vorsichtshalber abgestoßen werden. Momentan nimmt der Markt diese Objekte noch gut auf. Das nutzen manche Investoren, um eine mögliche Last an einen anderen Investor weiterzuschieben.“ Eine Entwicklung, die van Zoggel durchaus auch kritisch sieht: „‚Stranded Assets‘ hin und her zu schieben, kann nicht die Lösung sein. Es muss darum gehen, Wege aufzuzeigen, wie eine Bestandsimmobilie klimakonform neu aufgestellt werden kann. Das XDC Modell kann hier mehr Transparenz und Vergleichbarkeit schaffen. Unterm Strich wäre nichts schädlicher als ausschließlich auf Neubau zu setzen. Klimaschutz muss deshalb vor allem im Bestand passieren.“

 

Dem kann Andreas Wade, Head of Sustainability bei Viessmann, nur beipflichten. „1,5 Grad bedeutet eine massive Anstrengung im Bestand, das muss man sich klar machen. Und es wird auch nicht bei jedem Objekt möglich sein. Mit XDC4RE kann man aber Grad-Konformität für ein Gesamtportfolio skalieren und zudem die Wirkungen von Einzelmaßnahmen überprüfen. Als Hersteller von Heizungsanlagen müssen auch wir verstehen, welche Klimawirkung unsere Produkte haben und welchen Beitrag sie bei der klimagerechten Sanierung eines Bestandsgebäudes leisten können.“ Rund 80 % des Gebäudebestands werde auch 2050 noch stehen, schätzt Wade. „Das zeigt die große Bedeutung des Bestands, und dass wir jetzt und nicht erst in Zukunft Entscheidungen treffen und umsetzen müssen, um 1,5-Grad-Konformität zu erreichen. Dafür hat uns das XDC Modell die Augen geöffnet.“

 

Mit dem Marktstart tritt die Klimawirkungsanalyse für Immobilien in die nächste Phase ein. Dabei werden die Software, der XDC Real Estate Explorer, sowie das Modell und seine Parameter (XDC4RE) laufend weiterentwickelt. Dieser Prozess wird eng von einem Stakeholder Council begleitet, dem Anwender*innen aus den verschiedensten Branchen angehören. „Ich bin froh und dankbar, dass wir schon in einer Frühphase so viele etablierte Unternehmen für unser Modell gewinnen konnten“, sagt Hannah Helmke, Gründerin und Geschäftsführerin von right. based on science. „Das mag an unserem innovativen Produkt liegen, zeugt aber auch von einer lobenswerten Startup-Offenheit- und -Bereitschaft in den Unternehmen.“ 14 Unternehmen haben die Entwicklung der Software im Rahmen des Stakeholder Council begleitet. „Sie alle haben mit ihrer Expertise sowie mit Modellrechnungen und Anwendungsfällen aus der Praxis einen großen Beitrag zur Entwicklung des XDC Real Estate Explorer und der XDC4RE beigetragen, für den ich mich bedanken möchte.“

 

Die kommenden Schritte zur Weiterentwicklung des XDC Modells für Immobilien sehen unter anderem die Einbindung von Neubauten und in diesem Zuge von „grauen Emissionen“ oder „Embodied Carbon“ vor. „Das ist noch ein sehr dickes Brett zu bohren, denn gerade in diesem Bereich gibt es nur wenig valide Daten und keine Benchmarks“, so Helmke. „Umso wichtiger ist es, bereits jetzt mit dem ‚Temperature Alignment‘ des Bestands zu beginnen und erforderliche Maßnahmen zur Klimaoptimierung im Gebäudebestand anzustoßen. Mit dem XDC Real Estate Explorer steht ab sofort allen Immobilienbestandshaltern ein Instrument dazu zur Verfügung.“